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如何看待拆迁市场价补偿?

来源:大律师网 法律知识 时间:2019-03-08 浏览:2849
导读: 国务院法制办:新拆迁条例倾向按市场价补偿 国务院法制办主任曹康泰日前接受记者专访时表示,目前法制办正在就征收条例草案征求地方意见,并还将请被拆迁人表达意见,草案修改完善后,将会尽快公开征求公众意见。 针

内蒙古时时彩开奖结果查询 www.uucmp.cn 国务院法制办:新拆迁条例倾向按市场价补偿

国务院法制办主任曹康泰日前接受记者专访时表示,目前法制办正在就征收条例草案征求地方意见,并还将请被拆迁人表达意见,草案修改完善后,将会尽快公开征求公众意见。

针对征收条例制订中遇到的困难,曹康泰将之概括为三个主要问题。首先面对的是如何界定公共利益的问题,他表示,征收条例将会采取列举的方式界定公共利益,且倾向于采取对公共利益进行范围较窄的界定,不过这遭遇了地方的不同意见,地方希望能够将之界定得宽一点。

征收条例遇到的第二个困难为征收程序,曹康泰介绍,包括征收程序由谁启动等问题都需要征收条例作出规定。

此外,补偿问题也是难点,曹康泰表示,法制办倾向于按市场价格补偿,“你把人家房子拆了,总得让人家有能力购买新的房子”。

李龙:拆迁补偿需要什么样的市场价

拆迁如何给当事人补偿,是征收条例草案所要关注的三大问题之一。眼下法制办表示出了按市场价补偿的倾向,是否意味着征收条例一定就会采纳,目前还不得而知。但既然公众都希望按市场价补偿,草案在征求意见时就应该予以充分考虑。

现行的拆迁条例规定,拆迁货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定,具体办法由各地制定。而各地在制定补偿标准时也是各不相同,有的是以住宅平均交易价格为准,有的是选取几个可比实例,再结合区域因素、交易情况综合评估,有的则给出一个具体的补偿参考指导价。然而,由于房价总是处在一个变动过程中,特别是在房价泡沫越吹越大的今天,这些补偿标准就很难真实反映房价的变动。以一个相对僵化的条文规定来指导拆迁补偿,难免不产生纠纷。

再者,现行的房价评估机构,虽然规定要由拆迁人和被拆迁人共同选定,但很多时候被拆迁人并不能话事,有的干脆是由开发商自行选定。这些房地产评估机构在评估房价时,能否保持公平也很难说。

因而征收条例必须厘清这些规定所产生的偏差所在,进而以一个合理的市场机制,为拆迁补偿给出理性的界定,既能满足各方的利益需求,又能?;す竦奈锶?。按市场价补偿应当说是一个公平的选择。其实,商品房的拆迁本就应遵循商品的交易准则,以市场行情为准进行等价交换。

然而,即便是按市场价补偿,具体到操作层面,也会面临着一系列问题。首先,市场价如何界定同一个城市,不同的区域,甚至是这个月和上个月相比,房价相差千余元的情况也不少见。江苏省委书记前天在评价江苏省房价时就曾感叹,有的地方两个月内房价竟然提升了2000元/平方米。而且房子的朝向不同、楼层不同,价格也有所区别。如何确保补偿价按最新的市场行情评估,本身就是个难题。因而,简单地说按市场价补偿恐怕并不能解决问题,而应细化到有一个可操作的、且能平衡各方利益的具体措施。

其次,倘若市场补偿价的平等协商不能解决问题,被拆迁人坚守土地的增值前景,不肯以眼前的市场价搬迁,出现了“钉子户”,又该怎么办像北京市一拆迁户就提出每平方米超过20万元的拆迁补偿要求。既要保障被拆迁人的物权,又不能让其漫天要价,从而影响其他被拆迁人的利益,新条例也应有所应对的举措。

拆迁按市场价补偿已成社会共识,但具体到操作细节上,还有很多争议待解。眼下征收条例草案正在征求地方意见,待修改后再征求公众意见。建议届时将市场补偿价如何确定、评估机构如何确保公平、如何防止漫天要价等细则也一齐公布,让拆迁人、被拆迁人和地方政府的利益都能得到充分博弈。

冯海宁:拆迁补偿要警惕“伪市场价”

在征收条例考虑拆迁按市场价格补偿之前,个别地方已走在了前头。例如,今年北京西长安街拆迁工程,首次尝试参照市场评估价格给予拆迁补偿款,补偿基础价格达到30706元/平方米;从今年6月15日起,北京市对拆迁户的补偿标准将参照同地段的市场价格。从某种意义上来说,北京在为征收条例探路。舆论对此做法普遍有高度评价。

尽管舆论齐声高呼,拆迁按市场价补偿是公平选择、符合民意、彰显行政理性,国务院法制办也倾向于按市场价格补偿,但参与研讨拆迁条例的五名北大教授之一的钱明星教授表示,“按市场价补偿”写入拆迁条例有难度??杉?,“按市场价补偿”最终是否能写进征收条例还是未知数,主要阻力应该在地方政府。

我不反对拆迁按市场价补偿,但我以为舆论不能过度迷信于市场价。这是因为,我们在拆迁补偿方面的市场机制还没有形成,市场规则还没有建立,市场主体之间的地位不平等,无疑就很难达成公平的市场价格,不排除出现“伪市场价”的可能。因此,我认为在把“按市场价补偿”写进法律的同时,亟须建立健全拆迁补偿方面的市场机制,以应对新的拆迁补偿矛盾。

只有市场机制健全了,才能达成公平的市场价格。无论是拆迁人还是被拆迁人,都需要公平机制。从拆迁人的角度看,如果没有公平机制做保障,拆迁人就难以承受天价的补偿要求。例如,北京一户居民今年6月就提出现金加房屋折合每平方米超过20万元的拆迁补偿要求。由于土地的不可移动性,拆迁人有时没有充分的土地选择,天价补偿要求就有可能损害公共利益。

没有公平的市场机制,被拆迁人的利益同样缺乏保障。据相关报道,征收条例拟规定“政府为拆迁主体”。显而易见,政府是最强势的拆迁人,是垄断拆迁的拆迁人。如果市场主体之间的强势集团利用垄断组织地位,随意压抑或者剥夺分散的弱势群体的谈判权,这显然无法达成公平的市场价格。也就是说,强势一方出价,弱势一方必须接受强势一方的出价,这就出现了不公平的交易价格。

既然要“按市场价补偿”,就涉及市场价格由谁来评估、参考标准有哪些等一系列问题,这中间也有可能隐藏着不公平不合理的因素。我们必须警惕。

所谓“伪市场价”,就是价格脱离了价值,出现了伪评估或者人为的定价。比如说,今天的房价由于人为因素而充满了泡沫背离了价值基础。同样,拆迁补偿价格由于拆迁人或者被拆迁人的原因,也有可能背离真正价值。因此,建立一套完善的拆迁补偿方面的市场机制,是眼下最需要做的准备,既不能让拆迁市场被政府垄断,也不能让被拆迁人脱离实际要求天价补偿。如何建立健全拆迁补偿方面的市场机制,不仅是政府的责任,更需要公众的智慧,民意的支持。



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